Baux commerciaux : Des relations bailleurs/preneurs améliorées ?

Deux textes ont modifié en profondeur le statut des baux commerciaux. Il s’agit de la loi PINEL du 18 juin 2014 et de la loi MACRON du 6 août 2015. Les deux avaient pour objectif d’améliorer les relations entre bailleurs et locataires d’un local commercial.

Les principales mesures adoptées

- Un état des lieux obligatoire : depuis la loi PINEL, un état des lieux doit être établi à l’entrée et à la sortie du locataire. Il peut être fait à l’amiable par le bailleur et le preneur ou par voie d’huissier.

- Congés : si le locataire peut donner son congé soit par lettre recommandée avec avis de réception, soit par acte extra-judicaire, le bailleur en revanche, doit impérativement signifier son congé par acte d’huissier.

- Révision des loyers : dans le cadre d’une demande de révision des loyers, le nouveau montant est dû à la date de la demande. Les parties ne peuvent choisir une autre date.

- Charges : une liste prévoit des charges, travaux, impôts, taxes et redevances relatives aux parties privatives et communes qui ne peuvent être mis à la charge du locataire Ainsi, il ne peut être imputé au locataire les dépenses suivantes :

o les grosses réparations ainsi que les honoraires liés à leur réalisation.
o les travaux de mise en conformité liés à la règlementation des biens loués et ceux remédiant à leur vétusté.
o les impôts dont le redevable légal est le propriétaire (ex : taxe foncière). Le locataire peut toutefois être redevable des taxes, impôts ou redevances liés à l’utilisation du bien loué, ou à des services dont il bénéficie directement ou indirectement.
o les honoraires liés à la gestion et l’administration du bien loué.
o dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

- Création d’un droit de préemption au profit du locataire : le locataire bénéficie désormais d’un droit de préférence en cas de vente des locaux loués. Comme en matière de baux d’habitation, il a 2 mois pour se prononcer.

- Limitation de la garantie solidaire en cas de cession de droit au bail : le bailleur ne peut l’invoquer que durant 3 ans à compter de la cession dudit bail . Par ailleurs, il doit informer le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d'un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci.

La régularisation des comptes de charges doit être communiquée au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle elle est établie. Pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété.

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