Immobilier : location et charges, qui paie quoi ?
Tout bien immobilier bâti génère des dépenses d’entretien, de réparation… qui doivent être supportées par son propriétaire. Mais qu’en est-il lorsque ce bien est loué ? Qui paie quoi ?
Propriétaire et locataire, qui paie les charges ?
Les charges demeurent réglées par le propriétaire. Cependant, elles sont pour partie récupérables par celui-ci auprès du locataire. Un décret en fixe la liste (décret n° 87-713 du 26 août 1987).
Il s’agit essentiellement des dépenses d’entretien courant et de menues réparations des parties communes : ascenseur, entretien des espaces extérieurs, propreté des parties communes, gardien…
Il y a également les dépenses dont le locataire profite directement : consommation d’eau, chauffage collectif, enlèvement des ordures ménagères…
Toutes les dépenses engagées non prévues par ce décret ne sont pas récupérables.
En pratique, une provision est demandée au locataire. Elle est réglée simultanément au loyer. Cette provision prévue aux termes du bail peut être révisée. Chaque année, un compte est établi par rapport aux frais réels. Si les provisions versées sont insuffisantes alors le propriétaire peut en demander la différence. Au contraire, si le total des provisions versées excède le montant réel alors le propriétaire rembourse le trop perçu au locataire.
Il peut y avoir quelques difficultés à établir ces comptes réels avec exactitude lors du départ du locataire en cours d’année.
Quelles sont les nouveautés de la loi ALUR en matière de paiement des charges ?
A compter du 1er septembre 2015, le bailleur, à la demande du locataire, devra lui transmettre le récapitulatif des charges du logement.
Si le locataire part avant la régularisation annuelle des charges, le propriétaire pourra conserver 20 % du montant du dépôt de garantie en attendant l’arrêté des comptes pour pouvoir les régulariser.
La loi ALUR a également réduit le délai de prescription pour la régularisation des charges : 3 ans au lieu de 5 ans.
De plus, si le bailleur procède à la régularisation des charges plus d’un an après leur exigibilité, le locataire pourra alors demander un étalement du paiement d’arriéré sur 12 mois.
A NOTER – Location en meublé - Dans les logements loués meublés, il est également possible de prévoir un règlement des charges au forfait. Dans ce cas, quel que soit le résultat des comptes, le propriétaire ne pourra réclamer le différentiel si les charges versées ne couvrent pas les dépenses. De même, le bailleur n’aura pas à rembourser au locataire un éventuel trop perçu.
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