Une activité toujours dynamique et sans hausse de prix
Au 1er trimestre 2016, l’activité est restée soutenue. L’érosion lente et très progressive des prix a confirmé aux vendeurs comme aux acquéreurs que l’heure était à la stabilité et que l’attentisme n’était plus de mise. Le niveau exceptionnellement attractif des taux d’intérêt a continué de donner le coup de pouce nécessaire pour motiver les acquéreurs et soutenir les ventes.
Les prix ne devraient guère évoluer dans les prochains mois avec des perspectives d’activité qui restent assez favorables sans pour autant que l’on constate un emballement.
Des ventes dynamiques en ce début d’année, dans le prolongement du second semestre 2015
Des taux d’intérêt très attractifs continuent de motiver les acquéreurs Le marché immobilier affiche, depuis le printemps 2015, une reprise qui ne s’est pas démentie. Les ventes de logements anciens ont progressé de 11% du 1er trimestre 2015 au 1er trimestre 2016, avec une amélioration encore plus nette pour les maisons (+13%) que pour les appartements (+10%).
Avec environ 33 300 ventes, le nombre de logements anciens vendus au 1er trimestre 2016 s’inscrit 3% au-dessus de la moyenne de ces 10 dernières années (32 300 ventes). Mais il manque encore 3 800 ventes (et 9%) au trimestre pour retrouver les volumes de la période « haute » 1999-2007(1).
A l’exception de la Capitale, tous les départements affichent des volumes de ventes inégalement soutenue (de 6 à 32% selon les départements). Dans Paris, la hausse attendue des droits de mutations au 1er janvier, a provoqué une anticipation des ventes en fin d’année 2015(2), suivie par un assèchement de l’activité en janvier 2016. Des ventes pourtant assez nombreuses en février et mars 2016 dans la Capitale, n’ont pas permis de compenser la baisse du premier mois de l’année. Au final, les ventes du 1er trimestre 2016 sont en recul de 7% en rythme annuel.
En avril, nos premiers résultats font état de ventes qui se sont encore un peu étoffées par rapport à l’an dernier. Mais, la croissance de l’activité pourrait se modérer au 2e trimestre 2016 car nous comparerons désormais nos ventes à des mois de 2015 où le marché avait déjà retrouvé des couleurs.
Les prix se sont stabilisés
Le redémarrage de l’activité n’impacte pas les prix qui restent stables. En un an, d’après nos indices Notaires-INSEE, le prix des appartements anciens n’a pas évolué en Ile-de-France (5 250 € au 1er trimestre 2015 et 2016).
Pour le marché des maisons anciennes, les évolutions de prix sont à peine plus marquées (+0,6% en un an, soit une augmentation moyenne de 1 800 € par logement). Devenir propriétaire d’une maison coûte donc 289 000 € au 1er trimestre 2016, contre 287 200 € un an auparavant.
Dans Paris, le prix de vente au m² s’établit à 8 000 € le m² au 1er trimestre 2016. En un an, les prix ont augmenté de 1,2% dans la Capitale.
Les prix ne devraient pas évoluer dans les prochains mois
Pour nos indicateurs avancés sur les avant-contrats, cette stagnation va se prolonger. Un tel mouvement est très en phase avec la variation des prix à la consommation, limitée d’après l’INSEE à -0.2% en un an, en avril 2016(3).
En juillet(4) 2016, la hausse annuelle des prix de vente serait limitée à 0,3% pour les appartements et 0,4% pour les maisons. Dans Paris, le prix au m² continue d’osciller depuis 1 an autour de 8 000 € le m². Il pourrait néanmoins remonter à 8 060 € en juillet (+1,2% toujours en un an).
Perspectives : une reprise saine ?
Des éléments favorables se manifestent ce printemps. Ainsi, on sait que la demande de logements reste forte en Ile-de-France, avec un taux de propriétaires inférieur de 10 points à la moyenne nationale. Le logement se présente toujours comme une valeur-refuge, alors qu’il existe actuellement peu d’autres placements alternatifs convaincants et sécurisés. Le logement neuf également bénéficie d’une réglementation (dispositif Pinel ou PTZ) qui stimule l’activité. Ces facteurs structurels entretiennent le désir de devenir propriétaire.
Mais très clairement dans l’ancien, et depuis près d’un an maintenant, ce sont les taux d’intérêt qui agissent comme le principal levier, solvabilisant la clientèle et encourageant les ventes car la baisse totale des prix a été modérée.
On peut s’inquiéter de voir le marché être aussi dépendant du taux de crédit à l’habitat.
Mais on peut aussi se réjouir de constater que la plupart des observateurs des marchés financiers anticipent un environnement toujours favorable dans les prochains mois.
Il manque toujours pour assurer l’équilibre à long terme du marché que l’activité puisse s’appuyer sur une reprise économique diffusant ses effets positifs aux ménages, seul gage d’un retour de la confiance.
(1) La période haute (stabilité des volumes de ventes à haut niveau et fortes augmentations des prix) se prolonge de 1999 à 2007.
(2) +88% de ventes de décembre 2014 à décembre 2015, suivi par un assèchement de l’activité (-40% de ventes lorsque l’on compare janvier 2016 et janvier 2015).
(3) INSEE, indice des prix à la consommation avril 2016
(4) Juillet correspond à la période allant de mai à juillet.