Contrôle de l'assainissement lors d'une vente immobilière – N’évacuez pas le problème !

Lors de la vente d’un bien immobilier, l’acquéreur doit connaître la situation du bien acquis en ce qui concerne l’évacuation des eaux usées et, le cas échéant de leur traitement.

Les informations à obtenir varient selon que le bien en question est raccordé ou non au réseau public de collecte des eaux usées.

1.    Si le bien immobilier n’est pas raccordé au réseau public

Lorsqu'un bien immobilier n'est pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées (réseau non existant ou impossibilité technique de s’y raccorder) il doit être équipé d'une installation d'assainissement autonome. 

Préalablement à la vente cette installation doit faire l'objet d'un contrôle par le service public d'assainissement non collectif (SPANC) de la commune. Ce contrôle donne lieu à un diagnostic qui sera annexé à l’acte de vente.

Ce diagnostic permet d'informer l'acquéreur de la conformité de l'installation avec la réglementation, en précisant si elle présente ou non des dysfonctionnements et/ou des risques pour la santé ou l'environnement.

Des travaux de mise en conformité peuvent être imposés au propriétaire. C’est normalement au vendeur de les supporter mais ce dernier peut, conventionnellement, en transmettre la charge à l’acquéreur. Ces travaux devront être réalisés au plus tard un an après la signature de l'acte de vente.

Pour permettre le contrôle le respect de cette obligation, le notaire rédacteur de l’acte de vente doit, dans le mois suivant la signature, notifier le nom et les coordonnées du nouveau propriétaire au service public compétent.

Le diagnostic a une durée de validité de trois ans.

2.    Si le bien immobilier est raccordé au réseau public

Tout dépend ici de la localisation du bien immobilier.

Dans la plupart des cas et dans les grandes communes, il n’est actuellement pas nécessaire de faire établir un diagnostic de l’assainissement lors de la vente d’un appartement en copropriété, tous les immeubles étant raccordés au tout-à-l’égout.

S’agissant des maisons, il est fortement recommandé de le faire établir, afin que l’acquéreur soit parfaitement avisé de l’état de l’installation et des travaux qu’il pourrait avoir à supporter à l’avenir.

Attention, certaines communes, ou communauté d’agglomération (elles sont de plus en plus nombreuses), imposent l’établissement d’un diagnostic sur l’installation d’assainissement, même lorsque le bien (maison individuelle mais aussi appartement en copropriété), est raccordé au réseau public de collecte des eaux usées.

A compter du 1er janvier 2022, dans les communes situées sur les territoires dont les rejets d’eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l’eau pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine le diagnostic assainissement devra obligatoirement être porté à la connaissance de l’acquéreur dès l’avant contrat, tandis que le notaire rédacteur aura l’obligation de transmettre le nom et les coordonnées du nouveau propriétaire au service public compétent, dans le mois de la signature. Des travaux pourront être imposés au nouveau propriétaire, à réaliser dans les deux ans. La liste des communes concernées sera publiée par décret. 

C’est au vendeur de se renseigner en mairie au moment de la mise en vente de son bien.

La révélation d’une non-conformité et le montant des travaux nécessaire à la mise aux normes peuvent alors devenir un point de négociation entre le vendeur et l’acquéreur.