Immobilier francilien : activité élevée et hausse des prix qui se diffuse du centre à la périphérie

Publié le

22/02/2017

mis à jour le

23/02/2017

Selon les Notaires de Paris-Ile-de-France, la bonne tenue du marché immobilier a continué à se confirmer tout au long de l’année 2016 (188.000 logements vendus en Ile-de-France, soit + 8% en un an dans l’ancien et +10% dans le neuf).

La fluidité retrouvée du marché et des ventes en croissance régulière sont allées de pair avec une inversion de tendance sur les prix et une hausse qui s’est progressivement diffusée en 2016 du centre vers la périphérie de la Région.

Comment évoluent les prix immobiliers en Ile-de-France ?

► Des hausses de prix progressives

Les prix sont repartis à la hausse début 2016 dans Paris, dans un mouvement lent qui s’est progressivement étendu. Les hausses de prix les plus fortes sont généralement localisées sur les marchés qui sont déjà les plus coûteux.

Bien que les volumes de ventes aient moins progressé qu’ailleurs, les hausses de prix ont été plus fortes dans la Capitale signalant les tensions sur l’offre et la pression de la demande sur ce marché parisien.

Quelle est la valeur d’un appartement francilien fin 2016 ?

►5.430 euros le m² pour un appartement ancien

Le prix des appartements franciliens a augmenté de 3,5% en un an. Ainsi, fin 2016, pour acheter un appartement dans la Région, il fallait compter 5.430 euros/m².

La hausse des prix a été plus sensible en Petite qu’en Grande Couronne. Ainsi, en Petite Couronne, le prix d’un appartement est de 4.350 euros/m² (+3,1% en un an), et de 2.940 euros/m² en Grande Couronne (1,0% en un an).

Les prix s’échelonnent entre 5.300 euros/m² dans les Hauts-de-Seine et 2.580 euros/m² dans l’Essonne.

Combien coûte une maison francilienne à fin décembre 2016 ?

►294.800 euros pour acheter une maison en Ile-de-France

Une maison francilienne coûtait en moyenne 294.800 euros fin 2016.

En Petite Couronne, ce prix s’élève à 346.600 euros (+2,8% sur un an), et s’établit à 273.000 euros en Grande Couronne (+2,0% sur un an). Les prix des maisons varient dans la Région entre 570.300 euros dans les Hauts-de-Seine et 230.300 euros en Seine-et-Marne.

Combien vaut le m² à Paris début 2017 ?

►8.340 euros le m² à Paris en moyenne

Dans Paris, le prix au mètre carré atteint 8.340 euros (soit une hausse de 4,4% en un an).

La hausse des prix se généralise dans Paris. 10 arrondissements ont connu des variations de prix supérieures à 5% par an. L’arrondissement ayant le plus augmenté étant le 3e (+8,6%). Seul le 1er arrondissement a vu ses prix diminuer de 5,2% en un an.

Comment évoluent les prix entre les arrondissements parisiens ?

► 4 arrondissements seulement à moins de 8.000 euros/m²

Alors que le prix moyen au m² dans la Capitale est de 8.340 euros/ m², 6 arrondissements de la Capitale ont des prix au m² qui dépassent les 10.000 euros (les 1er,3e, 4e, 5e, 6e et 7e).

Le 6e et le 7e arrondissement sont les plus chers de la Capitale avec des prix au m² respectivement de 12.200 euros et 11.530 euros.

Le 19e demeure le seul arrondissement encore sous la barre des 7.000 euros/m² (à 6.920/m²).

L’écart de prix entre l’arrondissement le plus cher et le moins cher est de 5.280 euros/m².

Quels sont les quartiers les plus et les moins chers de la Capitale ?

►Le plus cher : Odéon à 14.820 euros/ m².

►Le moins chers : Pont-de-Flandre à 6.270 euros /m².

Les trois quartiers les plus onéreux de la Capitale sont tous situés dans le 6e arrondissement : Odéon à 14.820 euros/m², Saint-Germain-des-Prés à 14.190 euros/m² et Monnaie à 12.600 euros/m².

Les quartiers les moins chers de Paris sont Pont-de-Flandre (19e) à 6.270 €/m², suivi de La Chapelle (18e) à 6.390 €/m², et d’Amérique à 6.480 euros/m².

Quelles sont les perspectives d’évolution des prix dans les prochains mois ?

► Vers un prix au m² record à Paris en avril 2017

D’après les indicateurs avancés des notaires franciliens, le mouvement de hausse annuelle des prix à Paris se prolongerait au printemps 2017. On attend un prix au m² d’environ 8.500 € en avril 2017, représentant une augmentation annuelle de 5,6%.

Si du 4e trimestre 2015 au 4e trimestre 2016, le prix des appartements a augmenté de 3% en Petite Couronne et de 2% en Grande Couronne ces valeurs n’évolueraient que marginalement dans les prochains mois. Au total, la hausse annuelle des prix des appartements pourrait être ramenée à 2,3% en Petite Couronne et à 1,6% en Grande Couronne en avril 2017.

Pour les maisons en Ile-de-France, une légère accélération des prix est attendue jusqu'en avril 2017 (+3,8% en un an d’après les indicateurs avancés sur les avant-contrats des notaires).

Comment a évolué le marché immobilier francilien ?

► Des volumes de ventes élevés sauf dans la Capitale

Le dynamisme de l’activité immobilière est assez généralisé. Près de 110.000 appartements anciens ont été vendus en Ile-de-France en 2016, soit 8% de plus qu’en 2015, et 11% de plus qu’en moyenne ces 10 dernières années.

Les 2 et 3 pièces ont constitué la majorité des acquisitions d’appartements en 2016 pour une surface médiane de 55 m² sur l'ensemble de la Région, sans grand changement par rapport à 2015.

Les ventes de maisons ont été encore plus dynamiques, avec une croissance annuelle de 4.200 ventes et de 9% de 2015 à 2016.

Quels sont les facteurs d’évolution du marché francilien d’ici 2017 ?

► 2017 : rupture ou continuité ?

D’après les notaires franciliens, le contexte pré-électoral de l’année 2017 ne semble pas provoquer d’attentisme sur le marché immobilier.

Les dispositifs d’aide à la pierre viendront encore accompagner en 2017 les investisseurs dans le neuf (dispositif PINEL) ou les primo-accédants (PTZ, Prêt à Taux Zéro).

Cependant, la situation pourrait être moins assurée si un changement venait modifier substantiellement cette donne et apporter des changements notables aux conditions d’acquisition, de détention ou de revente d’un logement.

Un scénario de continuité, avec un bon niveau d’activité maintenu et des prix en hausses modérées semble raisonnablement pouvoir être attendu. Il n’en reste pas moins que la fragilité et l’extrême dépendance du marché immobilier à des facteurs extérieurs se renforcent et laissent planer de fortes incertitudes.