Location meublée touristique : de nouvelles règles administratives et fiscales à appréhender

1. De nouvelles restrictions administratives

Afin de renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale, la loi Le Meur permet le renforcement ou la mise en place de mesures restrictives, spécialement :

• Généralisation de la procédure d’enregistrement des locations touristiques : désormais, la déclaration du bien loué en meublé touristique est obligatoire, même pour les résidences principales et ce sur tout le territoire (actuellement, seules les résidences secondaires sont concernées et, pour certaines communes, les résidences principales). Une procédure nationale de télédéclaration sera mise en place.

• Extension de l’obligation de solliciter un changement d’usage (procédure administrative visant à transformer un bien à usage d’habitation en un local à un autre usage)  des locaux d’habitation pour proposer la location du bien en meublé de tourisme : actuellement, seules certaines communes (Paris et petite couronne, villes de plus de 200.000 habitants ou concernées par une délibération spécifique autorisée par le préfet) sont en mesure d’imposer l’obtention d’une autorisation d’urbanisme préalable (changement d’usage) pour exercer l’activité de loueur en meublé de tourisme. La nouvelle loi permet aux communes de mettre en place facilement une autorisation de changement d’usage, sur simple délibération motivée par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements entrainant des difficultés sérieuses d’accès au logement.

• Renforcement du régime des autorisations temporaires de changement d’usage : depuis la réforme, les communes peuvent autoriser une personne morale (jusqu’à présent le régime ne s’appliquait qu’aux personnes physiques) à changer, pour une période déterminée inférieure à 5 ans, l’usage d’un local à usage d’habitation en meublé de tourisme, sans que cela le fasse changer de nature. Les communes ont par ailleurs la possibilité de fixer des quotas d’autorisations temporaires, sur tout ou partie de leur territoire.

• Réduction du nombre maximal de nuitées des résidences principales : actuellement, la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an. Elle peut être mise en location dans les communes où l’autorisation de changement d’usage est en vigueur pour une durée ne dépassant pas 120 jours par année civile. Avec la loi Le Meur, les communes auront la possibilité d’abaisser ce seuil à 90 jours. C’est déjà le cas de Paris.

• Contrôle renforcé de la copropriété : les règlements de copropriété établis depuis le 21 novembre 2024 doivent mentionner de manière explicite l’autorisation ou l’interdiction de la location de meublé de tourisme. Pour les règlements de copropriété existants, les syndicats de copropriété doivent en organiser la mise à jour afin que ce sujet soit intégré. Le vote se fait à la majorité des membres représentant les deux tiers des voix si l’interdiction concerne les lots d’habitation autres que la résidence principale. L’unanimité est requise toutefois si le règlement de copropriété interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale. Par ailleurs, les copropriétaires ont désormais l’obligation d’informer le syndic des locations en meublé de tourisme. Un point d’information spécifique doit être inscrit à l’ordre du jour des assemblées générales des copropriétaires.

• Nouvelles exigences énergétiques : lorsqu’une autorisation pour changement d’usage est nécessaire, la délivrance de celle-ci est désormais conditionnée à la production d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) compris entre les classes A et E. Cette obligation ne concerne pas encore les meublés de tourisme qui ne sont pas soumis à autorisation préalable (ce sera le cas en 2034). Les résidences principales des loueurs y échappent également.

• Suspension du loyer des meublés en situation d’insalubrité ou d’insécurité : cette mesure, auparavant applicable aux locations « classiques » est étendue aux meublés de tourisme.

• Instauration d’une « servitude de résidence principale » dans les Plans Locaux d’Urbanisme (PLU) : de manière à limiter les meublés touristiques dans les zones urbaines à forte tension, les communes ont la possibilité de délimiter des secteurs où les constructions nouvelles de logement seront soumises à une obligation d’usage à titre de résidence principale. Cette servitude devra, à peine de nullité, être reproduite dans les actes (ventes et baux).

• Instauration et revalorisation des sanctions financières : en cas de manquement aux obligations (non-respect des niveaux de performance énergétique, de la réglementation sur le changement d’usage, dépassement de la limitation du nombre de jours de location, fausse déclaration préalable…), la loi organise et renforce un régime contraignant d’amendes.

2. Réduction de l’attractivité du régime fiscal de la location de meublés de tourisme

Indépendamment des nouvelles contraintes administratives énoncées ci-dessus, la loi Le Meur revoit la fiscalité de la location des meublés de tourisme en durcissant les seuils de chiffre d’affaires à retenir pour l’application du régime micro-BIC (de 77.700 EUR à 15.000 EUR) et en réduisant le taux d’abattement pour frais (de 50% à 30%).

Par ailleurs et en matière de plus-value immobilière, la loi de finances pour 2025 a aligné le régime des loueurs en meublé non-professionnel (c’est-à-dire ceux dont les recettes annuelles sont inférieures à 23.000 EUR) avec celui des loueurs professionnels. Ainsi, en cas de vente du bien, la plus-value dégagée relève désormais dans les deux cas du régime des plus-values professionnelles : la plus-value est égale à la différence entre le prix de cession du bien et sa valeur nette comptable, soit sa valeur d’origine diminuée des amortissements pratiqués. Ce régime s’applique pour les cessions intervenues depuis le 15 février 2025. Notons qu’auparavant, les loueurs non professionnels bénéficiaient du régime des plus-values des particuliers, sans avoir à prendre en compte les amortissements pratiqués pour la détermination du prix d’acquisition.