Permis de construire / Déclaration préalable : le casse-tête des constructions irrégulières

Les constructions irrégulières sont des constructions qui ont été réalisées sans qu’aucune autorisation d’urbanisme n’ait été obtenue (permis de construire ou déclaration préalable) ou qui ont été édifiées sans respecter les prescriptions indiquées dans celle-ci.

Quels risques encourent les constructions irrégulières ?

L’article L111-12 alinéa 1er du Code de l’urbanisme, prévoit que « lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou de déclaration de travaux ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme ».

Ainsi, les propriétaires de constructions irrégulières peuvent obtenir l’autorisation de réaliser de nouveaux travaux, sans avoir à régulariser celles-ci.

Les conditions :

- La construction irrégulière doit avoir plus de dix ans,
- les prescriptions du permis de construire n’ont pas été respectées ou il n’y a pas eu de déclaration préalable alors que les travaux envisagés en nécessitaient une,
- la construction n’est pas visée par une des exceptions de l’article L111-12 second alinéa.

Les principales exceptions :

- lorsque la construction a été réalisée sans permis,
- lorsque la construction peut exposer les occupants ou les tiers à un risque de mort ou de blessures,
- lorsqu’une action en démolition est engagée par un tiers disposant d’un intérêt à agir.

Quelles sont les différentes prescriptions liées aux constructions irrégulières ?

- La prescription administrative

Un acquéreur peut se voir refuser une nouvelle demande d’autorisation d’urbanisme tant que la construction initiale n’est pas régularisée. Sa demande doit porter sur la totalité des constructions.

L’administration peut également refuser que les constructions irrégulières soient raccordées, à titre définitif, aux réseaux d'électricité, d'eau, de gaz ou de téléphone.

De plus, la reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans est autorisée nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf si la carte communale, le plan local d'urbanisme ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles en dispose autrement ».

Toutefois comme nous venons de le voir dans la première partie, si un délai minimum de dix ans sépare l’achèvement de la construction irrégulière de la nouvelle demande autorisation, l’administration ne pourra plus se fonder sur l’irrégularité de la construction initiale pour refuser la nouvelle autorisation (sauf exceptions).

- L’action pénale

Le propriétaire d’une construction non conforme est puni d’une amende d’un minimum de 1200 euros. En cas de récidive, il encourt une peine de prison de six mois.

Cette action se prescrit par trois ans à compter de l’achèvement des travaux.

- L’action civile en dommages et intérêts

Toute personne qui subit un préjudice personnel du fait de la réalisation irrégulière de la construction peut agir en dommages et intérêts contre l’auteur de la construction s’il prouve qu’il subit un préjudice.

Cette action se prescrit par dix ans à compter de l’achèvement des travaux.

- L’action en démolition des tiers

Si la construction a fait l’objet d’un permis de construire illégal ou irrégulier, l’action se prescrit par deux ans suivant la décision d’annulation de ce permis.

S’il n’y a eu aucun permis, l’action se prescrit par dix ans.

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