Investissement immobilier locatif : le nouveau dispositif fiscal « Duflot »
Afin d’inciter à la construction de logements neufs dans les zones où il existe une demande locative forte, un nouveau dispositif d’investissement immobilier, dénommé « dispositif Duflot » a été instauré par la loi de finances pour 2013 (loi n° 2012-1509 du 29 décembre 2012, Journal Officiel du 30 décembre).
Il s’agit d’une réduction d’impôt sur le revenu accordée aux contribuables, personnes physiques, domiciliés en France qui acquièrent, directement ou par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, à certaines conditions.
• La durée de location du bien
Les acquéreurs s’engagent à louer vide leur bien immobilier à usage d’habitation principale dans les 12 mois qui suivent l’acquisition ou l’achèvement, pendant au moins 9 ans.
Le droit de propriété ne peut pas être démembré (usufruit /nue-propriété) pendant la période d’engagement de location, sauf en cas de décès.
• Le locataire
La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou descendant du propriétaire. Elle ne peut pas non plus être conclue au profit d’un des associés de la société acquéreur ni même avec un membre de son foyer fiscal, un ascendant ou descendant.
• Les loyers, les ressources du locataire et les zones géographiques
Il existe des plafonds de loyers et de ressources pour le locataire, qui sont appréciés à la date de la conclusion du bail, en tenant compte de la localisation du logement et de sa surface.
o Les loyers
Les plafonds maximum de loyers mensuels par mètre carré (charges non comprises) sont fixés à :
- 16.52 euros en zone A bis,
- 12.27 euros dans le reste de la zone A
- 9.88 euros en zone B1
- 8.59 euros en zone B2.
Ces plafonds sont révisés chaque année en fonction de l’indice de référence de loyers (IRL).
A ces plafonds de loyers, il est ensuite appliqué un « coefficient multiplicateur » calculé selon la formule suivante : 0,7 + 19/S (S = la surface du logement)
Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la 2e décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.
La surface à prendre en compte s’entend de la surface habitable augmentée de la moitié de la surface des annexes dans la limite de 8m2 par logement.
Attention toutefois, les plafonds de loyer peuvent être réduits par le représentant de l’Etat dans la région après avis du Comité régional de l’habitat afin d’être adaptés aux particularités des marchés locatifs locaux.
o Les ressources
Les revenus du locataire doivent être inférieurs à des plafonds de ressources déterminés en fonction du lieu de situation du logement et de la composition du ménage. Par exemple, pour un couple vivant à Paris (zone A bis) ayant un enfant à charge, le plafond des ressources est de 71.515 euros.
Les ressources du locataire s’entendent du revenu fiscal de référence figurant sur l’avis d’imposition sur le revenu établi au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location.
o Les zones géographiques concernées
Jusqu’au 30 juin 2013, les zones géographiques à prendre en compte sont les zones A bis, A, B1 et B2 (par exemple Paris et certaines communes d’Ile-de-France). La zone C en est exclue. Après le 30 juin 2013, les communes classées en zone B2 devront avoir obtenu un agrément pour pouvoir être éligibles à ce dispositif.
• Quelles normes énergétiques respecter ?
La réduction d’impôt est réservée au logement neuf ou acquis en l’état futur d’achèvement bénéficiant du label « bâtiment basse consommation » d’énergie, BBC 2005 ou respecter la réglementation thermique RT 2012 pour les permis déposés après le 1er janvier 2013.
• Quel est le montant de la réduction d’impôt ?
La réduction d’impôt de 18% est calculée sur le prix de revient d’au plus deux logements dans la limite de 300.000 euros, par contribuable et pour une même année d’imposition, et d’un plafond par mètre carré de surface habitable fixé par décret à 5.500 euros.
A noter : La défiscalisation « loi Duflot » n’est pas cumulable sur un même bien avec les dispositifs « Scellier », « Robien », ZRR, résidence hôtelière, loi « Censi-Bouvard », loi « Girardin », loi « Malraux » et monuments historiques.
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